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以出租方式销售无产权地下车位,税务上应该如何处理?

来源:成都艾聚财      
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发布日期:2021-01-13


有这样一个实务案例: 
甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主,所签订租赁合同约定租期20年,并一次性收取租金。合同中还约定,租赁期限终止时,甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。甲公司上述行为,税务应如何处理?
对这个问题,我们分别从增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税这五个税种来分析一下: 
一、增值税 
甲公司表面上签订租赁合同,实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。 
根据财税(2016)36号《销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产。转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。 
甲公司转让无产权车位永久使用权,按照销售不动产缴纳增值税。
网上有一个类似的问题,12366的答复也是如此。
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)五、“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。 
因此,甲公司销售无产权地下车位,在计算增值税时,不得扣除土地价款。 
二、土地增值税 
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第四条:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 
"以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为",这里的其他方式是指出售所有权以外的方式,包括转让永久使用权。 
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 
因此,甲公司停车场(库)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用,与有无产权没有关联。 
三、企业所得税 
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号)第三十三条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。 
甲公司利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。也就是说,甲公司在销售商品房时,可以直接将地下车位成本扣除。销售地下车位时,没有对应的地下车位成本。 
四、印花税 
国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号) 第十条规定,“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定?“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。 
因此,甲公司销售无产权的车位,由于不需要到政府管理机关办理登记注册,不属于印花税征税范围,不缴纳印花税。
五、房产税
实务中有些人认为:房地产公司出租永久使用权的停车位,虽然在增值税上视同销售,但在房产税上依然属于出租业务,所以还应该缴纳出租业务的房产税。
笔者认为虽然该行为形式上是出租,但其实质上是销售行为,不需要缴纳租赁房产税。对此问题可参考总局在2011年的一个答疑,对此行为需要缴纳哪些税进行了明确,虽然是营改增之前的答疑,但不影响对该行为应缴纳税种的定性。
61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理?公司整体转让一处商业房产(商业房产上面还有住宅,不在转让资产之内),包括地下停车位(地下停车位属于人防设施,无房产证),请问,其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税,受让方是否要缴纳契税?如不需要缴纳,如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策,还会涉及哪些税种?
答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
根据《营业税税目注释(试行稿)》规定:“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。”
据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税。



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