房地产开发企业销售房地产项目，如何扣除土地价款。分两种情形，对于小规模纳税人和选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款；对于一般计税的纳税人可以扣除土地价款。

一、房地产可以选择简易计税的情形有哪些？

房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目可选择适用简易计税，按5%的征税率计算应纳税款。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。

房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目。

（总局公告2019年第31号，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2020年第2号）

二、一般计税下如何扣除土地价款

由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

一般计税销售额计算公式：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

（一）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（二）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（三）支付的土地价款包括：

1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

（四）支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

（五）扣除凭证

1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（六）其他

1. 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

2. 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司; 

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； 

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

3.房地产开发企业转让未完工的房地产项目，采用一般计税方法，土地价款如何进行扣除？

可以在增值税纳税义务发生时扣除，由于土地价款对应的开发产品/成本已全部结转销售，土地价款应一次性全部抵减。

参考国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录（2018年4月27日上午8:30）

[ 罗天舒 ]谢谢。下面这位网友的提问还是关于增值税政策的，他问：我们是一家房地产企业，近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。转让该在建工程项目，对应的土地价款允不允许差额扣除？如何扣除？

继续请林司长来解答。

[ 林枫 ]谢谢提问。房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

依据： 财税〔2016〕36号附件2第一条第（三）项第10目、11目，国家税务总局公告2016年第18号第四条、第六条、第七条，财税〔2016〕140号第七条、第八条，国家税务总局公告2016年第86号第一条、第五条。

三、会计分录模板

（一）预缴税款

1、收到预售款时：

借：银行存款

    贷：预收帐款

2、预缴税款时：

（1）一般计税

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

（2）简易计税

借：应交税费—简易计税 

     贷：银行存款

（二）出包给外单位施工时

借：开发成本—房屋开发

    贷：银行存款等

（三）开发产品完工

借：开发产品

    贷：开发成本

（四）纳税义务发生时

1.收款

借：银行帐款/应收帐款

      预收帐款

   贷：主营业务收入

    应交税费—应交增值税（销项税额） 

    或应交税费—简易计税

2.差额纳税

一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）

    贷：主营业务成本

3.结转销售成本

借：主营业务成本

    贷：开发产品    

4.转出未交增值税

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

     贷：应交税费—未交增值税

5.预缴税款抵减未交缴增值税

借：应交税费—未交增值税 

    贷：应交税费—预交增值税

6.申报后缴纳

借：应交税费—未交增值税

    贷：银行存款

四、案例分析

某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款45000万元，取得省财政厅监制的财政票据；支付拆迁补偿款1000万元，政府配套费4000万元。上述土地分两期开发，一期、二期开发土地面积均为10000平方米，两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续，销售的建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业采用一般计税，计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。

1、计算已开发项目所分摊的土地价款

（10000／20000）×45000=22500万元

2、计算当期允许扣除的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款

（30000／40000）×22500=16875万元

3、计算销项税额

销项税额=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36万元