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城市更新项目产品买房送精装的税务考量
在城市更新项目中,土地获取成本相对低廉,同时针对拆迁补偿支出,开发企业难以完全获取有效的扣除凭证,部分拆迁补偿支出可能无法在土地增值税中扣除。此外,开发企业在一、二线城市更新项目中,通常采取利润型项目的经营策略以获取高产品溢价,因此形成较高的土地增值率,将面临较重的土地增值税税负。在此情况下,买房送精装不但可以成为有效的销售策略,甚至还可以成为降低税负,提升利润的有效方法。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条的规定:“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”,装修费用可以计入开发成本并作为加计扣除基数。接下来,笔者以举例的方式,分析在城市更新项目产品较高土地增值率情况下,增加装修成本对土地增值税的影响。案例中假设,销售单价6万元,单方土地成本1万元,单方建设成本5千元,销售总面积为10万平方米,形成土地增值率为207.69%,毛利润为450,000.00万元,总共应交土地增值税174,750万元,利润总额为275,250.00万元。如果采取买房送精装的销售策略,假设单方建设成本增加500元,但是不提高售价,此时形成土地增值率为197.77%,总共应交土地增值税为169,025万元,毛利润445,000.00万元,利润总额为275,975.00元。对比两者经济指标,精装修相比毛坯房,总共增加5,000万元的装修成本,导致毛利润减少5,000万元,但是土地增值税减少5,725万元,超过毛利润减少金额725万元,即通过增加精装修成本5000万元,利润总额反而提高725万元。城市更新项目产品中,采用买房送精装的销售策略能够降低土地增值税并提高利润总额的原因在于,一方面增加装修费用,能够计入开发成本,扩大加计扣除基数。另一方面,城市更新项目产品由于处在较高的土地增值率档次,在原先适用60%税率的情况下,增加扣除项目金额降低税负的效果更加明显,且节税的金额最终能够弥补增加的装修费用。最后,买房送精装虽然作为一种有效的销售策略,但是在销售合同中,应避免“赠送”等字眼,避免引起装修费用视同销售的税企争议。同时,需对城市更新项目产品提前做好测算和规划,若采取买房送精装的销售策略,建议将装修金额并入施工合同中,并提供装修材料明细,证明装修成本的真实性。声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-04-16 -
新准则新科目:其他收益核算哪些内容?
根据现行会计制度的规定,其他收益反映与企业日常活动相关的但不在营业收入项目核算的经济利益流入,包括:1、部分政府补助:与企业日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。2、个税扣缴手续费:企业作为个人所得税的扣缴义务人,根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费,应作为其他与日常活动相关的收益在该项目中填列。3、特定纳税人加计抵减税额:生产、生活性服务业纳税人取得资产或接受劳务时,应当按照《增值税会计处理规定》的相关规定对增值税相关业务进行会计处理;实际缴纳增值税时,按应纳税额借记「应交税费—未交增值税」等科目,按实际纳税金额贷记「银行存款」科目,按加计抵减的金额贷记「其他收益」科目。4、债务人以非金融资产偿债的债务重组收益:债务人以非金融资产清偿债务债务人以单项或多项非金融资产(如固定资产、日常活动产出的商品或服务等)清偿债务,或者以包括金融资产和非金融资产在内的多项资产清偿债务的,不需要区分资产处置损益和债务重组损益,也不需要区分不同资产的处置损益,而应将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额,记入「其他收益—债务重组收益」科目。偿债资产已计提减值准备的,应结转已计提的减值准备。5、企业招用退役士兵和重点群体扣减的增值税税额:企业招用退役士兵(每人每年9000元为额度)和重点群体(建档立卡贫困人口、失业半年以上持证人员每人每年7800元额度),可以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。按照实际扣减的增值税,借记「应交税费—未交增值税」、「应交税费—简易计税」、「应交税费—应交增值税」等科目,贷记「其他收益」科目。6、企业首次购买税控设备和缴纳的技术维护费全额抵减的应纳税额:纳税人初次购买税控设备以及每年支付的税盘技术维护费可以全额抵减增值税,按照实际抵减的增值税,借记「应交税费—未交增值税」、「应交税费—简易计税」、「应交税费—应交增值税」等科目,贷记「其他收益」科目。7、小微企业达到免税条件免交的增值税:对于小微企业达到增值税制度规定的免征增值税条件时,应当按照《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)的相关规定进行会计处理,将有关应交增值税转入「其他收益」科目。即,日常计提时,计入「应交税费—应交增值税」借方,申报后可以享受免税时,借记「应交税费—应交增值税」科目,贷记「其他收益」科目。声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-04-16 -
财税实务问题解答7则
问题1:固定资产已折旧,再卖出去,怎么开发票?2021年2月购入固定资产2万(13%),已折旧2个月833元(4年),2021年4月份又把固定资产卖了8万,开3%的专票,可以吗?解答:如果该问题发生在营改增后的2021年等,可以分为两种情况:1、小规模纳税人:可以按照3%征收率减按2%征收:增值税=含税售价×2%÷(1+3%),开具增值税普通发票。2、一般纳税人:不管此前是否抵扣过进项税额,均按照13%开具发票。如果是此前因为固定资产为集体福利等没有抵扣进项的,可以按照财税(2016)36号规定计算固定资产改变用途后可以抵扣的进项税额。问题2:如何开这种电费发票给承租方?某公司租赁我家仓库,口头协议说好的每度电价1元。但是签合同后要求是按实际电费发票来进行付电费,但我家电价实际6毛多。这怎么开啊……解答:这属于转售电费的情况,就按照实际收取的电费单价和金额开具销售发票。问题3:企业自购的设备,不使用期间(一年左右),托管给其他公司管理,企业自身还需计提折旧吗?解答:问题描述不清楚,什么叫着“托管给其他公司管理”,双方约定有的权利义务、期限等都没有交代清楚。1、如果对于该设备属于经营租赁,则需要继续计提折旧。2、如果是无偿交给对方使用,也需要继续计提折旧。3、如果委托对方管理,设备处于实际闲置待售的,则需要终止对“固定资产”确认,不再计提折旧。具体根据企业的目的和设备的实际使用状况中,合理做出是否计提折旧的判断。问题4:请问评委评标费不足800的需要进行个税申报的应有谁来申报?解答:根据《个人所得税法》第九条规定:个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》(国家税务总局公告2018年第61号发布,以下简称61号公告)第二条规定:扣缴义务人,是指向个人支付所得的单位或者个人。扣缴义务人应当依法办理全员全额扣缴申报。全员全额扣缴申报,是指扣缴义务人应当在代扣税款的次月十五日内,向主管税务机关报送其支付所得的所有个人的有关信息、支付所得数额、扣除事项和数额、扣缴税款的具体数额和总额以及其他相关涉税信息资料。评标费,通常是支付单位以外的专家,属于“劳务报酬所得”。虽然按照税法规定,劳务报酬所得低于800元时,预扣预缴税额为0,但是按照61号公告规定,依然需要进行全员全额申报,由扣缴义务人进行申报。问题5:餐票不得抵扣进项,企业为什么让员工用餐票报销福利性工资?公司弄了个万步走活动,走到一定步数可以给现金,但是需要用票报销,企业为什么不直接发钱,非要让人拿票报销呢?解答既然是“工资”,只要发钱,个人就面临着需要缴纳个人所得税的。发给个人的福利,按规定也是需要交税的。现在企业让员工提供发票,明显地就是为了给员工避税。企业收到餐饮发票,虽然不得抵扣进项税额,但是依然可以企业所得税的税前扣除凭证。但是,餐饮发票最多只能税前扣除60%,如果总金额超标的话,甚至是全部不能扣除。问题6:如果拒绝补交企业所得税有什么问题?18年给公司开票的企业被查出虚开发票,现在税务要我这边补交利润所得税,但是公司经营不善,财务紧张,不交的话有什么后果解答:如果已经检查出来,并且做出了处罚决定的,企业以各种理由拒不缴纳的,可能会面临以下情况:一、滞纳金和罚款这两项是最轻的,税收征管法有明确的规定。税人欠缴应纳税款,采取转移或者隐匿财产的手段,妨碍税务机关追缴欠缴的税款的,由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金,并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。依据:《中华人民共和国税收征收管理法》第六十五条二、停止发票供应和申请冻结银行账户等对于企业拒不补缴税款的,税务局有权停止发票的供应,也有权申请强制执行等三、列入“非正常户”和纳税信用等级评定为D级,面临更多的惩罚措施具体影响:(一)由非正常户或D级企业直接责任人员注册登记或者负责经营的企业,纳税信用级别直接判为D级。对纳税信用评价为D级的纳税人,税务机关应采取以下措施:1、按照本办法第二十七条的规定,公开D级纳税人及其直接责任人员名单,对直接责任人员注册登记或者负责经营的其他纳税人纳税信用直接判为D级;2、增值税专用发票领用按辅导期一般纳税人政策办理,普通发票的领用实行交(验)旧供新、严格限量供应;3、加强出口退税审核;4、加强纳税评估,严格审核其报送的各种资料;5、列入重点监控对象,提高监督检查频次,发现税收违法违规行为的,不得适用规定处罚幅度内的最低标准;6、将纳税信用评价结果通报相关部门,建议在经营、投融资、取得政府供应土地、进出口、出入境、注册新公司、工程招投标、政府采购、获得荣誉、安全许可、生产许可、从业任职资格、资质审核等方面予以限制或禁止;7、D级评价保留2年,第三年纳税信用不得评价为A级;8、税务机关与相关部门实施的联合惩戒措施,以及结合实际情况依法采取的其他严格管理措施。依据:国家税务总局公告2014年第40号国家税务总局关于发布《纳税信用管理办法(试行)》的公告(二)联合惩戒措施2014年底,国家税务总局、国家发改委、中央文明办等21部门共同签署了《关于对重大税收违法案件当事人实施联合惩戒措施的合作备忘录》,对进入税收违法“黑名单”的当事人开展18项联合惩戒措施。2015年下半年,国家发展改革委、国家工商总局、国家税务总局等38个部门联合签署的《失信企业协同监管和联合惩戒合作备忘录》,共整合形成了三大类90项具体措施,对失信当事人形成强大震慑。上述联合惩戒措施包括限制出境、限制高消费、限制全国范围内开办新公司或股权转让等。问题7:亏损企业税前利润为负数,但为什么下面的所得税费用还有数值呢?解答:所得税费用=本期应交所得税+递延所得税变动额企业账面亏损(会计亏损),并一定等于应纳税所得额就为0或为负数,因为可能存在税务与会计的差异(简称税会差异)。税会差异分为永久性差异和暂时性差异。案例1:甲公司某项支100万元,由于无法取得发票而不符合税前扣除的规定,但是企业实际发生的,所以会计上依然要确认支出并计入了当期损益;而税务方面,由于不满足税法规定而不能税前扣除;从而存在税会差异,而且是永久性差异。因此,在存在永久性差异的情况下,企业会计利润为亏损20万元,但是由于100万元不能税前扣,经过纳税调整后,应纳税所得额为80万,依然需要缴纳企业所得税(假设无其他税会差异)。案例2:乙公司账面利润-10万元。由于固定资产中有部分是去年已经享受了一次性税前扣除优惠政策,该部分折旧金额为50万元,全部计入了当年的管理费用。由于已经享受了一次性税前扣除,因此会计上计提的折旧就不能重复在税前扣除。纳税调整后,应纳税所得为40万元(假设无其他税会差异)。案例3:丙公司2020年账面利润为-1元,并无税会差异。但是,以前年度因为亏损而确认的“递延所得税资产”,由于外部情况发生变化,合理估计以前年度的亏损在税前弥补的可能性很小,因此予以冲销。借:所得税费用 贷:递延所得税资产综上,在存在税会差异的情况下,会计亏损的,并不等于税务“亏损”,以及递延所得税的变化等,“所得税费用”依然可能不为零。
行业资讯 发布日期:2021-04-16 -
有关疫情防控期间享受税收协定热点问题解答
1、疫情防控期间临时改为居家办公的,位于中国境内的居家办公场所是否构成税收协定中常设机构定义所称“企业进行全部或部分营业的固定营业场所”?答:根据中新协定条文解释,常设机构定义所称“企业进行全部或部分营业的固定营业场所”是指一个相对固定的营业场所,通常情况下具备以下特点:首先,该营业场所是实质存在的,只要有一定可支配的空间,即可视为具有营业场所;其次,该营业场所是相对固定的,并且在时间上具有一定的持久性;第三,全部或部分的营业活动是通过该营业场所进行的。根据上述规定,如果疫情防控期间改为居家办公属于间歇或偶发行为,则这种临时居家办公场所不构成常设机构定义所称的“企业进行全部或部分营业的固定营业场所”。2、疫情防控期间临时改为居家办公的个人,在位于中国境内的居家办公场所为境外企业雇主工作并以雇主名义签订合同,此类活动是否属于税收协定中规定的“在缔约国一方代表缔约国另一方的企业进行活动,有权并经常行使这种权力以该企业的名义签订合同”等构成代理型常设机构的情形?答:根据中新协定条文解释,缔约国一方企业通过代理人在另一方进行活动,如果代理人有权并经常行使这种权力以该企业的名义签订合同,则该企业在缔约国另一方构成常设机构。对于“经常”一语,要结合合同性质、企业的业务性质以及代理人相关活动的频率等综合判断。根据上述规定,疫情防控期间临时改为居家办公,在位于中国境内的居家办公场所为境外企业雇主工作并以雇主名义签订合同,通常情况下,此类活动属于偶发行为,不满足经常性要求,因此不构成代理型常设机构。但是,如果该个人在疫情发生以前,即长期在中国境内代表境外企业进行活动,或者在疫情发生之后改为长期在中国境内代表境外企业进行活动,有权并经常行使这种权力以该境外企业的名义签订合同,则不属于上述不构成代理型常设机构的情形。3、受疫情影响暂时停工的建筑工程项目,在计算该项目持续时间是否达到税收协定中规定的建筑型常设机构时间门槛时,是否可以扣除停工时间?答:根据税收协定常设机构条款规定,建筑工程项目持续时间达到税收协定中规定的建筑型常设机构时间门槛的,构成常设机构。中新协定条文解释规定计算建筑工程项目持续时间时,对于“因故(如设备、材料未运到或季节气候等原因)中途停顿作业,但工程作业项目并未终止或结束,人员和设备物资等也未全部撤出”的情形,应持续计算其连续日期,不得扣除中间停顿作业的日期。受疫情影响,一些建筑工程项目上的施工人员和管理人员全部撤出场地,造成建筑工程项目全面停工,这种情形不属于上述规定中不得扣除中间停顿作业日期的因故中途停顿作业的情形。比如,某建筑工程项目持续时间按原工期计划应不会达到税收协定中规定的建筑型常设机构时间门槛,但受疫情影响,施工人员和管理人员全部撤出场地,造成项目暂时全面停工,导致实际工期最终超过时间门槛,在计算该工程项目持续时间时,应允许扣除仅因疫情影响造成全面停工的日期。4、疫情防控措施使得部分企业高管的决策地发生变化,这是否会改变企业实际管理机构所在地,从而改变税收协定下的企业居民身份?答:许多税收协定中规定,当企业同时构成缔约双方各自税法规定居民企业的,应根据企业实际管理机构所在地判断其仅为缔约一方税收居民,并据此适用税收协定。在判断企业实际管理机构所在地时,通常需要综合考虑包括高管决策所在地在内的多方面因素,在考虑决策地时,应考虑其通常作出决策的地点,而不是在特殊时期(比如疫情期间)的决策所在地。因此,疫情防控措施下高管决策地的临时性变化通常不会导致对企业实际管理机构所在地评判的改变,不会影响根据企业实际管理机构所在地判断的其税收协定下居民身份。5、疫情防控措施使得部分人员居住地发生变化,可能会出现同时构成税收协定缔约双方各自税法规定的居民个人的情形,这种双重居民个人身份问题如何解决?答:构成双重居民个人的,在适用税收协定时,可以根据税收协定中的双重居民个人加比规则解决,通常依次按照个人永久性住所、重要利益中心、习惯性居处、国籍等标准判断其仅为缔约一方税收居民。根据中新协定条文解释,永久性住所包括任何形式的住所,但该住所必须具有永久性,而非为了某些原因临时逗留。重要利益中心要参考个人家庭和社会关系、职业、政治、文化和其他活动、营业地点、管理财产所在地等因素综合评判。根据上述规定,疫情防控措施下个人居住地的临时性变化通常不会造成个人永久性住所或重要利益中心所在地的改变,因此其税收协定下的居民身份通常不会发生改变。6、中国居民企业和个人在境外遇到上述问题,如协定缔约对方税务机关对于协定条款的理解或执行与上述问答口径有所不同,造成双重征税或其他涉税争议的,应如何解决?答:如遇上述情形,相关企业和个人可以根据《税收协定相互协商程序实施办法》(国家税务总局公告2013年第56号发布)有关规定,向中国税务机关提出启动税收协定相互协商程序申请,由税务总局与缔约对方税务主管当局协商解决。声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-04-16 -
出口退税新系统变化之四——生产企业免抵退税申报表
一 、申报表大幅减少现系统中,生产企业进行免抵退税申报时,有四张表是必须填写的,分别是:《免抵退税申报汇总表》(以下称《汇总表》)、《免抵退税申报汇总表附表》、《免抵退税申报资料情况表》、《生产企业出口货物免抵退税申报明细表》(以下称《明细表》)。如果您存在出口货物采购国内免税原材料的情况,还需填写《生产企业出口货物采购国内免税原材料申请表》。新系统上线后,申报表大幅减少,您只需要填报优化后的《汇总表》和《明细表》即可。二、申报表内容大幅优化新系统上线后,对现有的《汇总表》和《明细表》内容进行了大幅优化,具体有以下内容:(一)《明细表》1.删除《生产企业出口货物采购国内免税原材料申请表》后,新增第17栏“国内购进免税原材料价格”。2.完整展示不得免征和抵扣税额、免抵退税额计算过程,便于您确认申报准确性。(二)《汇总表》《汇总表》大幅精简,由37栏精简到19栏。1.出口额信息删除冗余栏次,只保留4项内容。2.删除“抵减额”,通过第8、13、14、16栏调整不得免征和抵扣税额、免抵退税额。三、新的申报表填报注意事项新系统上线后,您在填报《明细表》和《汇总表》时应重点关注以下事项:(一)《明细表》第6栏“出口商品代码”,按出口货物报关单中商品代码对应的退税率文库中基本商品代码填写;对应的第7、8栏“出口商品名称”、“计量单位”一般按照第6栏的商品代码在退税率文库中对应的商品名称和计量单位填写。(二)《明细表》和《汇总表》中,所属期填写该笔免抵退税申报对应的增值税纳税申报表的税款所属年月。(三)《明细表》第15栏“计划分配率”填写当前有效的计划分配率,如果进料加工手(账)册已完成核销,填写对应手(账)册的实际分配率。(四)《汇总表》第9a栏“免抵退税不得免征和抵扣税额合计”可以为负数。(五)《汇总表》第9c栏“与增值税纳税申报表差额”在申报时,应为0。 声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-04-15
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