最近，接触了某房地产A公司的老板L君。L君一见面，就喜滋滋地说了一件事：A公司经过一年多的努力，终于把项目由单双头改为了双抬头。他们现在开发的这个项目采取的是村企合作模式，房屋建成后，A公司需要将40%的物业作为回迁房返还给村里。按照税法规定，这种向他人无偿提供不动产的行为需要视同销售，缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等。后来，A公司的税务顾问给出了一招：把项目由单抬头改为双抬头，如此一来，就规避了视同销售，那么那几个税自然也就不用再交了。考虑到阅读此文的朋友未必个个都懂“单抬头、双抬头”是什么意思，在此先解释一下：单抬头：四证上载明的权利人均为一个主体，也就是房地产开发企业。此种模式之下，村委和房企纯粹就是一种利益合作关系，作为被拆迁户，将来等着分房就好了，不需要做别的。双抬头：四证上载明的权利人均为两个主体，即房地产开发企业和村股份公司。此种模式之下，村委分房属于自建自用，就无需再按视同销售原则向开发商征税。假设该项目的总货值为200亿，那么这40%的返还物业对应的货值即为80亿。保守按综合税负率40%计，那么A公司需承担的综合税费高达：80亿*40%=32亿。现在，一分钱税都不用再交，的确爽了一把!看着L君一脸幸福的表情，实在是不忍泼他的冷水，可是该说的话还是要说的。因为本来单抬头模式对A公司在税收上极为有利的，可现在却因为对财税了解不深，反其道而行之，最终的结局如此荒唐!到底咋回事?各位请接着往下细品：重点提示：在城市更新中，补缴的那点土地价款简直可以忽略不计;建安费非常之透明，你想做大也几乎不可能;在此情形之下，最大的成本来自于哪里?来自于拆迁补偿费!而房企分给村委的那40%物业，虽然要视同销售一并计算收入，但是也同步作为土地获取成本构成的一部分进行加计扣除，这一项对于房地产企业未来的土增税方面，是大大的有利!在收入不变的情况下，成本每减少100单位，税负增加的情况如下：增值税：100*9%=9单位土增税：100*(1+30%)*30%=39单位(这里土增税适用税率保守按30%计)企业所得税：(100-39)*25%=15.25单位三项税费合计：63.25单位。税收损失：80亿*63.25%=50.60亿。分析：如果A公司一开始采用的是单抬头模式，那么虽然前面缴纳了32亿的税费，但是在将60%的物业二次销售环节，则可以节省50.6亿的税金，这样里外里算下来，A公司最终节税18.6亿(50.6-32)。

1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。2、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;(三)用于职工奖励或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐赠;(六)其他改变资产所有权属的用途。3、《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号) 第二条规定，企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。那么，哪些是另有规定的特殊情形？4、《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告的解读》(2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅)第二条规定，企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条所述情形的，应按照被移送资产的公允价值确认销售收入，但对被移送资产的税务处理另有规定的，应按照相关规定执行。如企业发生《财政部　国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三条规定的股权、资产划转行为的，应按照财税〔2014〕109号文件规定进行税务处理。《财政部　国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三条规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。总结：根据企业所得税相关政策，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等所有权属发生改变的资产处置行为，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，确认相应收入。需要注意的是，从2016年度起，除特殊情况外，无论是自制还是外购资产，在对外移送时均应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。注意：1、视同销售业务在会计处理时不体现为收入，只是根据税法的规定需要作为应税收入申报。以下几种情况会计核算也要确认收入，严格意义上说不属于视同销售：（1）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者会计处理如下：借：长期股权投资 贷：主营业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额）借：主营业务成本 贷：库存商品（2）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者会计处理如下：借：利润分配 贷：主营业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额）借：主营业务成本 贷：库存商品（3）将自产、委托加工的货物用于职工福利或奖励职工借：管理费用等 贷：应付职工薪酬 借：应付职工薪酬 贷：主营业务收入 应交税费--应交增值税（销项税额） 借：主营业务成本 贷：库存商品（4）将自产、委托加工的货物用于抵债借：应付账款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）借：主营业务成本 贷：库存商品2、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。(1)将资产用于生产、制造、加工另一产品;(2)改变资产形状、结构或性能;(3)改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营);(4)将资产在总机构及其分支机构之间转移;(5)上述两种或两种以上情形的混合;(6)其他不改变资产所有权属的用途。声明：欢迎访问税智星，我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号，如需转载，请注明来源。

享受优惠的前提条件1、从事国家非限制和禁止的行业哪些行业属于限制和禁止行业？需要对照发改委颁布的《产业结构调整指导目录》，这个目录在2005年有一版，2011年有一版，2013年有一版，目前执行的是《产业结构调整指导目录（2019年本）》自2020年1月1日起施行。2、必须是居民企业非居民企业不能享受小型微利企业的税收优惠。【政策依据】国税函〔2008〕650号：仅就来源于我国所得负有我国纳税义务的非居民企业，不适用该条规定的对符合条件的小型微利企业减按20％税率征收企业所得税的政策。小型微利企业优惠税率《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。注意，20%的优惠税率一直没有变，经常变化的是应纳税所得额的减计比例，不要搞混。小型微利企业标准及应纳税所得额减计比例，14年的变化如下：2008年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元3、适用于查账征收企业。【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条2009年度（同2008年度）2010年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元3、适用于查账征收企业。4、财税[2009]133号：自2010年1月1日至2010年12月31日，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。【点评】从2010年开始出现了一个“小小型”的优惠，小小型的企业所得税实际税率降低到10%。2011年度（标准与2010年度相同，文件依据不同）1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元3、适用于查账征收企业。4、财税[2011]4号：自2011年1月1日至2011年12月31日，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2012年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元3、适用于查账征收企业。4、财税[2011]117号：自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2013年度（与2012年度相同）2014年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元。3、适用于查账征收和核定征收企业。4、财税[2014]34号：自2014年1月1日至2016年12月31日，对年应纳税所得额低于10万元（含10万元）的小型微利企业，其所得减按50％计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2015年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、年度应纳税所得额不超过30万元3、适用于查账征收和核定征收企业4、财税[2015]34号：自2015年1月1日至2015年9月30日，对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税。财税[2015]99号：自2015年10月1日至2016年12月31日，对年应纳税所得额在20万元到30万元（含30万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税。【点评】1、一个年度内两个标准，是小型微利企业优惠计算最复杂的年度。2、到2015年底，“小小型”优惠应纳税所得额追平了小型微利优惠应纳税所得额。2016年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、适用于查账征收和核定征收企业。3、财税[2015]99号：自2015年10月1日至2016年12月31日，对年应纳税所得额在20万元到30万元（含30万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税。2017年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、适用于查账征收和核定征收企业。3、财税〔2017〕43号：自2017年1月1日至2019年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由30万元提高至50万元，对年应纳税所得额低于50万元（含50万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2018年度1、工业企业从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。2、适用于查账征收和核定征收企业。3、财税〔2018〕77号：自2018年1月1日至2020年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由50万元提高至100万元，对年应纳税所得额低于100万元（含100万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2019年度1、企业从业人数不超过300人，资产总额不超过5000万元2、适用查账征收和核定征收企业。3、财税[2019]13号 ：对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。【点评】2019年的小型微利企业标准变化很大，从业人数和资产总额第一次发生了改变，年应纳税所得额标准不仅提高了，而且分段计算，确保了在100万的临界点发生税负突然增高的情况。2020年度（与2019年度标准相同）2021年度1、企业从业人数不超过300人，资产总额不超过5000万元2、适用查账征收和核定征收企业。3、财税[2019]13号 ：对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。4、政府工作报告中：对小微企业和个体工商户应纳税所得额不到100万的部分，在现行优惠政策的基础上，再减半征收所得税。声明：欢迎访问税智星，我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号，如需转载，请注明来源。

资金池，顾名思义，是用于企业间资金管理的自动调拨工具，其主要功能是实现资金的集中控制与灵活调拨。集团资金池管理指集团公司将下属单位的资金统一汇总在一个资金池内，由集团统一调度使用资金，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向使用资金的下属单位收取利息的资金管理活动。实践中，集团资金池管理模式主要有两种，一是通过集团内部的结算中心管理，即在企业集团内部设立结算中心，引入银行机制，办理内部各成员企业之间资金往来结算、资金调拨、运筹等。二是通过设立企业集团财务公司进行管理，即以独立的财务公司行使内部结算中心职能。那么，两种模式在运行过程中会涉及哪些税种？处理不当会产生什么涉税风险？选择哪种模式更好？内部结算中心模式：潜在税务风险多若采用集团内部结算中心管理模式，企业不需要缴纳印花税，但是需要关注增值税、企业所得税等税种的潜在税务风险。增值税方面，根据《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号文件印发）规定，贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。在内部结算中心模式下，集团公司向上划资金的下属单位支付利息，向使用资金的下属单位收取利息的管理活动，属于“贷款服务”。集团公司向下属单位实际支付利息时，下属单位须针对取得的利息收入，按照贷款服务，适用6%税率，计算缴纳增值税；而集团公司向使用资金的下属单位收取利息时，集团公司需要对收到的利息收入按照贷款服务计算缴纳增值税。值得注意的是，如果企业采取层层上缴或层层下拨资金的内部结算中心模式，每一层资金上缴方和资金下拨方，均须针对拨付资金利息计算缴纳增值税。一旦处理不当，将可能发生涉税风险。企业所得税方面，对于利息收取方而言，取得利息收入，须按照规定正常确认收入并将其并入应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。其中的难点问题，主要在利息支出方税前扣除的处理上。企业所得税法第四十六条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。但是，《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定，企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。因此，内部结算中心模式下，企业可能存在超债资比部分利息支出不允许税前扣除的问题。值得注意的是，根据《税收征收管理法实施细则》第五十四条规定，纳税人与其关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。内部结算中心模式下，除超过债资比不允许税前扣除外，倘若企业内部利率偏高或偏低，还可能存在纳税调整的风险。印花税方面，按照《印花税暂行条例》相关规定，借款合同印花税的征税范围为银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。内部结算中心模式下，不涉及印花税纳税问题。财务公司模式：存款利息不用缴纳增值税倘若采取企业集团财务公司管理模式，最大的好处是存款利息不用缴纳增值税。按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条规定，存款利息属于不征收增值税项目。因此，财务公司模式下，集团内各公司将资金归集到集团财务公司的行为，实际上属于银行存款行为，集团内各公司收到财务公司支付的存款利息，不用缴纳增值税。当然，对财务公司收取的利息，仍需要正常缴纳增值税。企业所得税方面，对于收取利息方，也要确认应税所得，计算缴纳企业所得税。一般来说，集团财务公司与集团其他成员公司发生的资金存贷行为，基本符合独立交易原则，通常情况下就不存在税前扣除问题。此外，财务公司模式下，由于在制定内部存贷资金利息时会参照同业利率，所以纳税调整风险基本不存在。印花税方面，由于集团财务公司属于其他金融组织，按照《印花税暂行条例》规定，集团财务公司与集团内其他成员公司签订的借款合同，属于印花税征税范围，财务公司和借款方都需要按照借款合同税率缴纳印花税。在财务公司模式下，对于财务公司与集团内其他成员公司发生的资金借贷行为，即使未签署借款合同，只要借贷资金的实际行为发生，便会形成借款合同性质的相关单据，仍需按照借款合同缴纳印花税。因此，这种模式下容易产生少缴印花税的风险。实操建议：优先采用财务公司模式对内部结算中心模式和财务公司模式有了整体了解后，我们来对这两种模式进行比较分析。若采用内部结算中心模式，优点是操作简单，企业不需要单独设立财务公司，方便总部统一管控资金。但该模式在税务处理方面的劣势也十分突出——除存在利息支出扣除限制和纳税调整风险外，由于在资金拨付过程中需要按照利息收入计算缴纳增值税，且利息支出对应的增值税不允许抵扣，会造成增值税税负增加。值得注意的是，《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（ 财税〔2019〕20号）规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。近日出台的《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2021年第6号），将该政策执行期限延长至2023年12月31日，但该政策只针对集团内单位之间的资金无偿借贷行为，有偿借贷资金并不适用。而采用财务公司模式，企业所得税方面基本不存在利息支出扣除限制及纳税调整风险，增值税方面由于可以适用存款利息不征收增值税政策，增值税税负较低。不过该模式需要按照借款合同税率缴纳印花税。此外，企业集团财务公司作为非银行金融机构，在设立时还需要相关部门审批，规模较小的企业集团可能不具备条件。不难看出，从税收角度来说，在条件允许的情况下，企业应当优先选择财务公司模式。如果条件受限，无法采用财务公司模式，只能采用内部结算中心模式时，可以采取相应措施来降低涉税风险。例如，企业内部融通资金利率可以采用市场利率；对于层层上缴和层层下拨的资金，在进行账务处理时，中间环节公司对于资金的收付仅做往来款处理，以此降低税负水平，防控潜在税务风险。声明：欢迎访问税智星，我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号，如需转载，请注明来源。

依据房产税暂行条例规定，自用的房产，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，计算公式为：房产税应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%。其中《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【案例】某房地产上市公司有一宗别墅用地，占地66667平方米，获取土地时每平方米平均地价5万元。为了改善高管生活品质，企业规划土地开发为别墅，产权办理到企业名下，分配给高管居住，离职时收回再行分配。政府批复项目容积率为不高于0.5，不低于0.45。目前企业有两种设计方案(1)别墅建筑面积共30000.15平方米;(2)别墅建筑面积共33333.5平方米。试计算应计入房产原值的土地价格，并从房产税的角度为企业推荐方案。分析：第一种设计方案：(1)宗地容积率=建筑面积/占地面积=30000.15/66667=0.45(2)容积率小于0.5，因此应按照2倍计算土地价格(3)计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=30000.15平方米*2*5万元/平方米=300001.5万元(4)地价对房产税的影响金额是=300001.5*(1-30%)*1.2%=2520.012万元第二种设计方案：(1)宗地容积率=建筑面积/占地面积=33333.5/66667=0.5(2)容积率为0.5，因此应全部地价计入房产原值(3)计入房产原值的地价=土地面积*土地单价=33333.5*5万元/平方米=166667.5万元(4)地价对房产税的影响金额是=166667.5*(1-30%)*1.2%=1400.01万元对比发现，第二种设计方案房产税税负远远低于第一种，因此，从降低房产税的角度考虑，第二种设计方案更为合适。声明：欢迎访问税智星，我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号，如需转载，请注明来源。