实务中，不少房地产开发企业通过预售方式进行房地产项目销售，但在企业所得税、增值税和土地增值税的计算上，常常出现问题。国家税务总局温州市税务局第一税务分局在对M企业开展税务风险应对时发现，其在预收房款过程中，存在三个常见且典型的税务风险点。 案例　　M房地产开发企业，为增值税一般纳税人，其开发的A项目2019年4月开始建设，2019年10月取得商品房预售许可证，项目尚未竣工。2020年，M企业共取得A项目预售房款22236万元，已申报缴纳相应增值税。已知该企业适用土地增值税预征率2%，企业所得税计税毛利率10%。　 风险一 预收款未及时确认收入　　　M企业2020年度所收取的22236万元预售房款，均在“预收账款”科目下核算，已选择按“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税不征税发票，并申报缴纳相应增值税。税务人员发现，企业“其他应付款”科目下，还另外挂账2019年10月以前取得的诚意金1964万元。　　按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。　　　实务中，房地产开发企业预售房产，在收取房款前，一般会收到购房者的定金、订金、诚意金和认购金等款项。从法律意义来分析，定金具有担保作用，合同双方均受法律限制；订金、诚意金、认购金均非法律概念，一般为房地产开发企业取得预售许可证前，因无法签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，而向购房意向人收取的非正式约定款项。　　目前，这些款项中，哪些属于预收款，相关税收政策并没有作出详细规定。不过，结合这些款项的法律意义，及各地税务机关执行口径来看，比较一致的观点是：房地产企业收取的定金应视为预收款项，而诚意金、订金、认购金等则不应视为预收款项。　　　税务人员进一步核实发现，M企业在“其他应付款”科目下核算的诚意金所对应的意向人，均已于2019年10月与企业签订了正式的《房地产预售合同》，合同中约定，以诚意金冲抵购房款。据此，M企业在2019年10月以前，不需要就诚意金申报纳税，但2019年10月合同签订后，诚意金已自动转为购房人预付款。因此，M企业2019年度少计收入1964万元，应补缴2019年度增值税、土地增值税和企业所得税等相关税金，并按规定缴纳滞纳金。　　 风险二 土地增值税预缴不足　　对于M企业2020年度取得预售房款22236万元，税务人员发现，2020年度，企业采用“不含税收入=预售房款÷（1+9%）”的公式，计算出不含税收入20400万元，并据此计算、申报缴纳了土地增值税408万元。　　　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据＝预收款-应预缴增值税税款。　　　　因房地产开发项目在未完工产品预售阶段所收取的款项，尚未达到增值税纳税义务发生条件，相关款项作为预收款，仅须预缴增值税。因此，对房地产企业来说，土地增值税预缴的计征依据，有且只有两个选择：要么按预收款全额确定，要么按预收款减去増值税预缴税额确定。　　　　上述案例中，M企业A项目2020年度土地增值税预缴计征依据，要么是22236万元，要么是21624万元〔22236-22236÷（1+9%）×3%〕，两者均高于其目前确认的20400万元。因此，M企业存在2020年度土地增值税预缴税款不足的风险。对M企业而言，采取“预收款——应预缴增值税税款”作为土地增值税的预缴计征依据，更有利于其减轻前期资金压力。因此，M企业应申报缴纳2020年度土地增值税预缴税款432.48万元（21624×2%）。　　 风险三 所得税应税收入确认不足额　　　　对于A项目2020年度所收取的22236万元，M企业在2020年第四季度《企业所得税季度预缴纳税申报表》第4行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏次中，填报本年累计数1558.56万元，计算公式为1558.56万元〔22236÷（1+9%）×10%-（408+73.44）〕，其中，408万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。税务人员发现，该项目已签订的《房地产预售合同》中，约定2020年度应收预售房款合计数应为23980万元，尚有1744万元预售房款未按约定取得。　　　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。　　　　根据上述规定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所不同。增值税及土地增值税强调“预收款”，而企业所得税强调的是“合同或协议约定的价款和付款日”。因此，M企业在季度申报企业所得税时，应按《房地产预售合同》所约定的2020年度应收合计数23980万元确认应税所得。以实际收到的预收款总额确认应税所得，存在未足额确认的风险。　　　　M企业应更正申报其2020年第四季度《企业所得税季度预缴纳税申报表》，将第4行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏次的数据修改为1694.08万元，计算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。　　　　对房地产开发企业来说，按照合同约定收取了房款但尚未办理产权变更前，因企业原因或购房人原因需要解除合同的，在签订相关协议、退回相应款项、开具增值税红字发票，相关账务处理红字冲销、相关税种更正申报后，应及时向税务机关申请退回相关税款。

【提醒——不要以为不在西部注册的企业不需要看】广告公司设置在重庆和上海，不考虑特殊情况，企业所得税税率相差10%（25%-15%），公司注册在重庆，但是办公或者分支机构在上海...，您懂得！还有需要好好阅读《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》哦！不符合的，需要创造条件符合，比如：酒店可以成立酒店管理公司。一、税收优惠政策按照《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部 税务总局 国家发展改革委公告2020年第23号）规定：自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本条所称鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业。《西部地区鼓励类产业目录》由发展改革委牵头制定。二、西部地区范围西部地区鼓励类产业政策的适用范围包括重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆(含兵团)、内蒙古、广西等西部12省(区、市),面积占全国国土面积的70%以上。同时,吉林延边、湖北恩施、湖南湘西、江西赣州比照西部地区执行。三、西部地区鼓励类产业目录（2020年本）国家发展改革委26日公布《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》。西部地区鼓励类企业减按15%税率征收企业所得税。新修订的目录自2021年3月1日起施行。目录2020年本保持了原有结构框架和主要内容基本稳定。第一部分继续援引《产业结构调整指导目录》中的鼓励类产业和《鼓励外商投资产业目录》，并明确以上目录如修订将按新修订版本执行；第二部分继续按西部地区12省（区、市）分列，在各省（区、市）现有条目基础上适当增减和修改有关内容，既体现国家和西部地区产业发展导向，又照顾西部不同地区的差异。点击查看：《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/fzggwl/202101/t20210126_1265895.html四、执行过程中如果出现疑义,如何解决?税务机关在后续管理中,不能准确判定企业主营业务是否属于国家鼓励类产业项目时,可提请发展改革等相关部门出具意见;对不符合税收优惠政策规定条件的,由税务机关按税收征收管理法及有关规定进行相应处理;具体办法由省级发展改革、税务部门另行制定。五、在优惠地区内外分别设有机构的企业享受西部大开发优惠税率问题（1）总机构设在西部大开发税收优惠地区的企业，仅就设在优惠地区的总机构和分支机构（不含优惠地区外设立的二级分支机构在优惠地区内设立的三级以下分支机构）的所得确定适用15%优惠税率。在确定该企业是否符合优惠条件时，以该企业设在优惠地区的总机构和分支机构的主营业务是否符合《西部地区鼓励类产业目录》及其主营业务收入占其收入总额的比重加以确定，不考虑该企业设在优惠地区以外分支机构的因素。该企业应纳所得税额的计算和所得税缴纳，按照《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2008〕28号）第十六条和《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知》（国税函〔2009〕221号）第二条的规定执行。有关审核、备案手续向总机构主管税务机关申请办理。（2）总机构设在西部大开发税收优惠地区外的企业，其在优惠地区内设立的分支机构（不含仅在优惠地区内设立的三级以下分支机构），仅就该分支机构所得确定适用15%优惠税率。在确定该分支机构是否符合优惠条件时，仅以该分支机构的主营业务是否符合《西部地区鼓励类产业目录》及其主营业务收入占其收入总额的比重加以确定。该企业应纳所得税额的计算和所得税缴纳，按照国税发〔2008〕28号第十六条和国税函〔2009〕221号第二条的规定执行。有关审核、备案手续向分支机构主管税务机关申请办理，分支机构主管税务机关需将该分支机构享受西部大开发税收优惠情况及时函告总机构所在地主管税务机关.——《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（税务总局公告2012年第12号）声明：欢迎访问税智星，我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号，如需转载，请注明来源。

房地产企业和建筑企业在收取预收款时需要预缴增值税，在纳税义务发生是需要计算应缴的增值税，减去已预缴的税款后缴税，那么问题来了，不同项目的应缴税款和预缴税款，可以抵减吗？很多纳税人都问过这类问题，各省市税务局也都进行过回答，我们一起看看各地是如何回复的。再问房地产开发企业预缴增值税应何时抵减增值税留言时间：2021-02-04咨询对象：新疆维吾尔自治区税务局问题内容：感谢对该问题的答复。答复只是罗列了税务局的文件，这些文件我们都知道，但是解决不了实际问题。因此再问一下。18号公告第十四规定“房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”这里的“抵减已预缴税款”到底该如何抵减？是抵减全部项目的预交税款？还是只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款？这两种抵减方式结果差异很大的。请以文字形式答复，谢谢！答复机构：新疆纳税服务中心答复时间：2021-02-09答复内容：新疆税务局12366呼叫中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：经与相关部门核实答复：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。根据上述文件规定，纳税在确定纳税义务发生时间时，申报抵减已预缴税款即可。因此，请您比照上述文件执行。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系新疆税务12366或主管税务机关。河北：《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号)第八条规定：“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。河南：房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款?不同项目间预缴税款能否互相抵减?答：预缴的税款，应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款” 的“本期发生额" ，"本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减，填入“本期实际抵减税额”，因当期应纳税额不足以抵减的，未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”，可以结转下期继续抵减。在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，结转下期继续抵减。房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。湖北：房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额?房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。福建：房地产企业申报不动产销售时如何抵减已预缴的增值税税款，不同项目间预缴税款能否互相抵减?答：1、在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应缴税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，作为多缴税款，抵减下期应缴税款。预缴税款和纳税申报两线并行。2、房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。北京：12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?答：可以跨项目抵减。安徽：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?国家税务总局安徽省税务局货物和劳务税处2019-06-17 10:21回复：A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。【总结】增值税法及总局相关文件对此问题没有做禁止性规定，应该视同允许。当然很多纳税人还是不放心，想要一个明确的答复。从各地回复看，除了新疆的回复有点像打太极，没有明确表态，其他省市的回复还是很清楚的，那就是：预缴的增值税税款，可以跨项目抵减。

个体工商户能否开具利息发票，这个问题要从两个层面看待，技术层面是肯定没问题，因为只要有税控盘，均可自行在系统里选择相应编码开具相应发票，业务层面关键要看是否确实发生了借贷业务，如果确实发生了相应业务，又有相关资料证实，比如有借款协议，有从个体工商户对公账户对外支付资金流水，有利息收入的资金流水，当然可以也应当向借款方开具利息发票。增值税方面，如果是小规模纳税人，可以享受现行减税免税政策，但要注意个人所得税的处理。根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）第一条第（四）项的规定，个体工商户和从事生产、经营的个人，取得与生产、经营活动无关的各项应税所得，应按规定分别计算征收个人所得税。从实务中看，目前我国个体工商户的经营所得主要是来源于实体产业的所得，如生产、运输、建筑、贸易、服务等，其征收方式多为核定征收（定期定额或者核定应税所得率），而资金借贷的利息收入，从谨慎性原则出发，笔者认为不能并入经营所得适用核定征收方式，而应根据上述财税字〔1994〕20号的规定，单独按照20%税率全额计税。个体工商户开利息发票留言时间：2020-01-30纳税人所属地四川问题内容个体工商户临时短期（合同为6个月）借款给一施工企业，需要每月向该企业收取利息并向对方开具发票。个体工商户是否可以自主开具＂金融服务＂-利息收入 的发票？是否需要到税务备案？附件无附件答复机构四川省税务局答复时间2020-02-03答复内容四川税务局12366呼叫中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定：“ 第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。”纳税人应当根据实际增值税应税行为如实开具发票。（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

2019年1月1日至2021年12月31日，小微企业可按规定享受普惠性税收减免政策。 一、小微企业普惠性税收优惠政策 1.企业所得税优惠政策 小微企业年应纳税所得额不超过100万元的，按年应纳税所得额的5%缴纳企业所得税；年应纳税所得额不超过300万元的，按年应纳税所得额的8.3%缴纳企业所得税。 法规依据：《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号） 二、对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 2.增值税优惠政策 增值税小规模纳税人的小微企业，月销售额10万元以下（含本数）的，免征增值税。 法规依据：《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号） 一、对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。 3.其他税费减免 增值税小规模纳税人的小微企业， 可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 法规依据：《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号） 三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 提醒：增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受财税〔2019〕13号第三条规定的优惠政策。 综上所述，小微企业的税收优惠政策非常好。 二、小微企业判断标准 小型微利企业，同时具备以下4个条件： 1.从事的是国家非限制和禁止行业。 2.年度应纳税所得额不超过300万元。 3.从业人数不超过300人。 4.资产总额不超过5000万元。 法规依据：《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号） 小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。 三、实务案例 案例：M公司2019年度应纳税所得额299.95万元，符合小微企业条件，享受小微企业所得税优惠政策。2021年1月，M公司主管税务机关稽查局对其进行例行检查，查增2019年度应纳税所得额8.55万元。问：M公司2019年度能否小微企业所得税优惠政策？ 案例解析： 根据《企业所得税法》及其实施条例等文件规定，税务机关检查的查补所得应计入查补年度的应纳税所得额。 法规依据：《中华人民共和国企业所得税法》（主席令2007年第63号） 第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 法规依据：《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号） 税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。 M公司主管税务机关稽查局对其查增2019年度应纳税所得额8.55万元，则 M公司2019年度应纳税所得额为308.50万元，不再符合小微企业条件，应按25%的税率缴纳企业所得税77.13万元。 总结：税务机关检查的查补所得应计入查补年度的应纳税所得额，超过小型微利企业标准的，不得享受小型微利企业优惠，须按补缴企业所得税税款。