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房企土地价款抵减销项税额,如何填写申报表
房地产企业从国土资源部门取得的土地支付价款后取得的是“行政事业收费票据”,而以前的政策规定只有取得增值税进项税票才可以抵扣进项税,财政票据是不可以抵扣进项税的。2016年营改增,房地产企业对于一般计税的开发项目迎来了利好的税收政策,即《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)。上述公告第四条规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+增值税税率)第五条规定,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。该文件的意思是,房地产企业的一般计税项目从国土局购买的土地支付的土地出让金,虽然取得的是行政事业的收费票据,但是照样可以抵扣进项税额了,只是法规规定将抵扣进项税变相为抵减销项税额。那么房地产企业的财务人员,如何在增值税纳税表中进行填写呢?下面我们通过案例的形式来解析。案例A项目为2018年2月份开始建设,该项目占用土地面积为80亩,缴纳的土地出让金436,000,000元。施工许可证上注明的时间为2018年2月28日,总建筑面积为225,000平米。2018年5月份取得预售证,预售证上记载的可售面积为200,000平米,预计销售收入为3,270,000,000元。该项目楼盘于2020年10月达到交付使用条件,2020年12月开始交房,总计交付的房屋建筑面积为30,000平方米,交付的房屋2020年11月30日前已收齐全部价款,共计490,500,000元,企业交付房屋当月向购房人开具增值税专用发票为49,050,000元,开具增值税普通发票为416,925,000元,未开票金额为34,525,000,同时按照税法规定确认收入。针对以上资料填写2020年12月土地价抵减销项税额的增值税纳税申报表。解析:从以上案例资料我们可以看出,该项目属于一般计税的项目,因此取得的土地出让金可以抵减销项税额。土地价款抵减销项税额纳税申报表填步骤及要点第一步,填写增值税纳税申报表附列资料(三)第2行“9%税率的项目”我们根据案例所给的资料来逐一对该表进行填写。1、表中的第1列,“本期服务、不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”填写此次交房对应的销售额即490,500,000元。提醒注意,这里是“价税合计额”。2、表中的第2列“期初余额”,填写取得的土地款支付的总金额(包含土地出让金和拆迁补偿费)即436,000,000元。3、表中的第3列“本期发生额”填列本期新发生的支付土地价款的金额,因为该案例中本期没有新发生的土地价款,因此填0.4、表中的第4列“本期应扣除金额”,是由第2列+第3列之和。436000000+0=436000000(元)5、表中的第5列“本期实际扣除金额”,填写本期确认销项税额的房屋对应的销售面积30,000平米承担的土地价款,即当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款=(30000÷200000)×436000000=65400000(元)。6、填写后的增值税纳税申报表附列资料(三)如下:第二步,填写增值税纳税申报表附列资料(一)第4行“9%税率的服务、不动产和无形资产”。该行需要填写的列如下:1、表中的第1列开具增值税专用发票“销售额”,填写开具专用发票的房屋销售额:49050000÷(1+9%)=45000000(元)2、表中的第2列开具增值税专用发票“销项(应纳)税额”填写第1列的销售额按照适用税率9%计算的金额:45000000×9%=4050000(元)3、表中的第3至开具其他发票的“销售额”,填写填写普通发票的房屋销售额:416925000÷(1+9%)=382500000(元)4、表中的第4列开具增值税专用发票“销项(应纳)税额”,填写第3列的销售额按照适用税率9%计算的金额:382500000×9%=34425000(元)5、表中的第5至未开具发票的“销售额”,填写未开具发票的房屋销售额:34525000÷(1+9%)=22500000(元)6、表中的第6列开具增值税专用发票“销项(应纳)税额”,填写第5列的销售额按照适用税率9%计算的金额:22500000×9%=2025000(元)7、其他的列的数字,系统都有公式自动带入,这里主要要强调的是该行的第12列是由增值税纳税申报表附列资料(三)第2行第5列自动带入的,金额为65400000元,因此填表的时候需要检查和关注是否一致。8、填写完后的表如下:第三步,填写增值税纳税申报表主表“一般项目的本月数”1、表中第1行“按照税率计税销售额”,本栏应填写扣除之前的不含税销售额。本栏“本月数”=《附列资料(一)》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和。2、表中第11行“销项税额”,本栏应填写扣除之后的销项税额,即:《附列资料(一)》第4行第14列的数据。3、填完后的主表如下:声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-02-05 -
增值税、企业所得税、土地增值税的视同销售,你知道吗?
一、 关于增值税的视同销售(一) 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物1.将货物交付其他单位或者个人代销;2.销售代销货物;3.设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;4.将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;5.将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;6.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;7.将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;8.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。(二)下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。二、关于企业所得税的视同销售(一)企业发生下列情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。1.将资产用于生产、制造、加工另一产品;2.改变资产形状、结构或性能;3.改变资产用途(如,自建商品房转为自用或经营);4.将资产在总机构及其分支机构之间转移;5.上述两种或两种以上情形的混合;6.其他不改变资产所有权属的用途。(二)企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。1.用于市场推广或销售;2.用于交际应酬;3.用于职工奖励或福利;4.用于股息分配;5.用于对外捐赠;6.其他改变资产所有权属的用途。三、 关于土地增值税的视同销售纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。政策依据1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条。2.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十四条3.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条、第二条。4.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条。声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-02-05 -
土地增值税筹划的4个着眼点
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。 在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。 第一:开发方式的纳税筹划 (一)合作建房 税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。 根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 (二)代建房 税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。 根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 第二:扣除项目的纳税筹划 利用利息支出的扣除规定 税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即: 可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。 假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。 如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元) 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。 对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。 第三:销售的纳税筹划 (一)设立独立核算的销售公司 通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给予公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。 (二)确定适当的房地产销售价格 房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢? 对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。 企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。 第四:利用税收优惠政策 税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个: 一是可以免缴土地增值税; 二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。 例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式: 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100% 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算 增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36% 应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元 方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则: 普通住宅: 增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25% 应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元 豪华住宅: 增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67% 应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元 两者合计为1250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8000)÷8000×100%=20%中可求出,a=9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。 假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。 增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需要注意。声明:欢迎访问税智星,我们的优质税务快讯及研究文章主要来源于国家税务总局、国家税务总局12366纳税服务平台、财政部、南方都市报、哈佛商业评论、经济观察报、财经杂志、新浪财经、腾讯财经、普华永道、德勤、毕马威、安永、中国税务报、北京税务、山东税务、上海税务等网站及公众号,如需转载,请注明来源。
行业资讯 发布日期:2021-02-05 -
济南出台十二条措施保障企业稳岗稳产和外来留济人员就地过年
日前,我市出台《关于保障企业稳岗稳产和外来留济人员就地过年的十二条措施》(以下简称《措施》)。在1月30日召开的济南市委市政府新闻发布会上了解到,《措施》提出,春节期间(2月11日—17日),我市企业安排外地员工留济过年的,按每人500元标准给予员工专项补贴。安排留济外地员工在岗工作的,在给予专项补贴的基础上,按每人每天100元标准给予员工加班补贴。节日期间,面向我市范围内的留济过年外来人员和常住市民,分2期发放1000万元的惠民消费券,消费券可用于市内购物、餐饮、住宿消费。加大对企业食堂(餐厅)的供应支持力度,丰富品类,确保留济过年外地员工节日期间吃得舒心。我市开展“迎新春送温暖”“十送十留”服务行动等活动,为农民工发放御寒、劳保和卫生防疫等“温暖健康大礼包”。通过心理援助热线,开展心理疏导和情绪支持服务,开展形式多样的走访慰问和情感关怀活动。与此同时,对留济过年无法返乡、连续三个月无收入来源、生活困难的外来农民工,由务工地或经常居住地发放一次性临时救助金2000元;对遭遇突发事件的困难家庭或个人,及时纳入临时救助范围,实行急难对象24小时先行救助和小额临时救助镇(街道)直接审批;对遭遇重大生活困难的,采取“一事一议”方式,适当提高救助额度,确保应救尽救。2月14日—21日(正月初三至初十),济南市各级公立医疗机构免收留济过年外来人员门诊、急诊诊查费。外地参保人在济住院、门诊产生的医疗费用,实行异地联网直接结算。省内异地参保人员在药店可使用个人账户刷卡购药。在严格落实疫情防控措施的前提下,我市鼓励全市77家A级景区、45家省市县三级公共文化场馆、26家“泉城书房”以及滑雪场、滑冰场、健身俱乐部等经营性体育健身场所正常开放。2月11日至28日,发放1000万元“文旅惠民消费券”,留济外来人员可通过微信“贴票票”小程序申领。春节期间,我市鼓励企业利用线上平台组织外地留济员工,开展岗前培训和职业技能培训,对经培训取得初、中、高级相关证书的,分别给予1000元、1500元、2000元培训补贴。《措施》明确,引导企业遵守工作时间和休息休假的法律规定,按规定支付职工加班工资或安排补休。市属国有企业因支付职工节日加班费、发放节日补贴、增加职工待遇等对企业工资总额带来较大影响的,影响额可作为2021年度一次性工资核增。 针对留校师生,《措施》明确,严格执行校园疫情防控管理措施,科学合理安排留校学生的学习生活、应急处置以及食堂保供稳价、住宿保障等工作,做好对留校师生的关心关爱和安全管理。《措施》提出,全力保障企业水、电、煤、油、气、通信、运输等生产要素的稳定供应。畅通绿色通道,优先保障企业原材料、货物等运输。同时,畅通疫情防控物资生产上下游供应链,对我市重点防疫物资保供企业,根据规模给予5万—10万元的稳岗补贴奖励。此外,《措施》明确,我市畅通济企通服务平台受理渠道,推动解决企业在疫情防控、人流、物流、产业链、供应链等方面遇到的困难和问题。各区县政府、各有关部门(单位)要帮助企业用好用足惠企政策,保障企业正常生产和节后复工达产,加快重点项目有序推进。
行业资讯 发布日期:2021-02-05 -
加计扣除导致亏损是否需要计提递延所得税资产
问题:加计扣除导致亏损是否需要计提递延所得税资产? 企业利润总额为正数,加计扣除后存在可结转以后年度弥补的亏损,需要确认递延所得税吗? 比如:甲公司收入100万,研发费用80万,利润总额20万,加计扣除后利润为-40万,请问需要计提递延所得税资产吗?是10万吗?加计扣除作为永久性差异导致亏损也需要计提递延所得税资产吗? 解答:先说结论,如果预估税务上认可的亏损在法定的弥补期限内是可以弥补的,是可以确认“所得税递延资产”。 加计扣除,造成税务与会计的差异属于永久性差异,是正确的。 但是,确认“递延所得税资产”并不是针对的该永久性差异,而是针对的可以税前弥补的“亏损”——因为加计扣除后,税务方面的“亏损”40万元,可以在法定弥补期限内进行税前弥补,从而达到少交税目的。以后少缴税,相当于是现在“多交税”,构成了企业的资产。 至于“递延所得税资产”金额计算,就需要预估未来弥补期间企业可能适用的税率。如果是高新技术企业,在未来税前弥补亏损的时候税率也是15%,则:递延所得税资产=40万元×15%=6万元。因为未来税前弥补亏损少交的所得税金额也就是6万元。 同样道理,如果预计未来税前弥补亏损时,企业适用税率是25%,则:递延所得税资产=40万元×25%=10万元。当然,如果在还没有税前弥补的情况下,企业情况就变化了,比如取得了高新技术企业证书,税率从25%变成了15%,则在取得证书的当年就要减少“递延所得税资产”的确认,从10万元变成6万元。 甚至,如果企业的效益变得越来越差,税前弥补亏损已经变得没有希望了,因为亏损确认的“递延所得税资产”就需要全部注销,也就是变为0。 所以啊,按照现在的会计准则规定,很多都是需要企业会计人员在进行账务处理进行职业判断。
行业资讯 发布日期:2021-02-04
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