近日，在M公司调研，发现该公司用于外投资的借款利息进行了资本化，查阅近两年的企业所得税年度纳税申报表，也未见进行企业所得税纳税调整。 认为，M公司亏大了。 现就用于对外投资的借款利息的财税处理有关事项，举例与大家探讨—— 【案例】吉祥集团2020年1月向银行借款10,000.00万元，年利率4.5%，借款期限5年。该款项作为股本金全部投资到四川吉祥科技公司。 吉祥集团2020年应付银行借款利息=10,000.00*4.5%=450（万元） 会计处理： 借：长期股权投资——投资成本 10,000.00万 贷：银行存款 10,000.00万 借：财务费用 450.00万 贷：银行存款 450.00万 法规依据：《企业会计准则第17号——借款费用》 第四条 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 根据以上规定，吉祥集团对外投资形成的长期股权投资，不属于固定资产、投资性房地产和存货，且长期股权投资资产不存在购建期，从投入到取得投资所有权均在同一时点，因此，为长期股权投资而发生的借款费用不需要资本化，应当直接列入“财务费用”。 吉祥集团财务观点：长期股权投资是资本性投入，发生的借款费用应当予以资本化。 根据《企业会计准则第17号—借款费用》进行会计处理，吉祥集团财务根据自己的理解，也不能提供对外投资借款费用利息资本化的会计处理法规依据，每日一税认为其会计处理值得商榷。 税务处理： 1.增值税 借款费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。 法规依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发） 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 提醒：《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起旅客运输服务允许抵扣销项税额。 2.印花税：略 3.企业所得税 企业对外进行长期股权投资发生借款费用，其企业所得税处理与会计处理相同，应当在发生当期进行企业所得税税前扣除。 法规依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号） 第三十七条　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。　　企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 本条是对需要资本化的借款费用作了列举，并明确规定其应计入有关资产的成本，只能分期扣除或者摊销。 应计入有关资产成本的借款费用，是限于企业为购置、建造和生产固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货而发生的借款费用，而且此类费用必须限于这些资产的购建期间，在这些资产购建后，或者存货达到预定可销售状态后而发生的所谓借款费用，是不允许计入有关资产的成本，而是应根据其他有关规定作相应税务处理。 而用于对外投资形成的投资资产发生的利息并不在该条列举的需要资本化的范围之内，那么就在按照一般的处理规则允许其费用化处理，即计入当期的财务费用税前列支。 法规依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号） 第七十一条　企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。　　企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。　　投资资产按照以下方法确定成本：　　（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；　　（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。 根据本条规定，以现金方式取得的长期股权投资资产，以购买价款（即实际投入的投资款）为成本，在转让或者处置投资资产时扣除。 因此，企业对外进行长期股权投资发生借款费用，不得计入长期股权投资资产的成本，如果不允许作为经营性费用在税前扣除，则永久性不能在企业所得税税前扣除，显然《企业所得税法》的立法精神不符。 另，《企业所得税法》实施以后，《企业所得税法》及其实施条例和配套文件，并未明确规定企业对外进行长期股权投资发生借款费用应计入投资的成本，不得作为经营性费用在税前扣除。 由此可见，借款费用资本化的企业所得税处理与会计处理是相同的，企业为长期股权投资而发生的利息支出，应当在发生当期作为经营性费用在企业所得税税前扣除。 综上所述， M公司将用于对外投资的借款利息进行了资本化，亏大了；对外投资的借款利息，应当计入当期财务费用在税前列支。

一、销售住房征免印花税1、免税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。2、征税：对个人以外的单位等销售或购买住房按“产权转移书据”税目征收印花税。3、减税：按现行“六税二费”减免税优惠政策规定，增值税小规模纳税人可以享受减半征收印花税。二、销售非住房征免印花税1、征税：销售或购买非住房按规定“产权转移书据”税目征收印花税。2、减税：按现行“六税二费”减免税优惠政策规定，增值税小规模纳税人可以享受减半征收印花税。三、相关政策依据：1、根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。2、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《印花税税目税率表》规定：11.产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。3、根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定：‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。4、根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。减免性质代码090117015、《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第四条规定：增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。

小李是一家公司的财会人员，在一次坐公车办理业务时，公车出现了故障，所以从公司支出了2 000元用来维修。但是由于时间紧急，小李便向维修公司先要了一张收据，想等到日后有时间再来索取发票，回去后入账也是用收据作为凭证的。日子一久，小李便忘记索要发票这回事。结果税务局稽查时发现了这件事，小李以及公司面临被处罚的法律后果。上述案例中的这种外来收据，就是我们经常谈到的“白条”之一。那么用“白条”来入账，究竟有什么风险？与此同时，很多人都认为500元以下的支出不需要发票，可以直接“白条入账”进行税前扣除，确实如此么？01相关规定针对“500元以下支出不需要发票“的观点，我们先看一下具体文件的规定：《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第九条：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。”1、如果对方已经办理了税务登记的，就必须以发票为税前扣除凭证了，比如个体户文具店肯定是办理了税务登记的。因为根据《个体工商户条例(2016年修订)》，对于有固定经营场所的，应经工商行政管理部门登记，成为个体工商户。由于现在已实现五证合一，对于已登记成为个体工商户的，在办理工商登记的时候就已经进行了税务登记。提示：增值税上把纳税人分为单位和个人，单位是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人，是指个体工商户和其他个人。这里的“其他个人”到底说的是谁，税法没有直接写明，其实就是“自然人”，“自然人”办理了税务登记就是个体工商户了。2、对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人： (1)如果对方是无需办理税务登记的单位，支出项目属于增值税应税项目的，那就要以税务机关代开的发票为税前扣除凭证。需要注意的，起征点的规定只适用于个人，单位不存在起征点的概念。(2)如果对方是从事小额零星经营业务的个人，支出项目属于增值税应税项目的，就需要区分具体情况了，就是看销售额有没有超过增值税相关政策规定的起征点了，超过起征点的就需要以发票为税前扣除凭证了。我们再来看看起征点的规定：政策依据1：《增值税暂行条例实施细则》(2011年修订)第三十七条：“增值税起征点的适用范围限于个人。增值税起征点的幅度规定如下：(一)销售货物的，为月销售额5000-20000 元；(二)销售应税劳务的，为月销售额5000-20000元；(三)按次纳税的，为每次(日)销售额300-500元。省、自治区、直辖市财政厅(局)和国家税务局应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。”政策依据2：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十九条：“个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。” 第五十条规定：“增值税起征点幅度如下: (一)按期纳税的，为月销售额5000-20000元(含本数)。(二)按次纳税的，为每次(日)销售额300-500元(含本数)。”因此，对于按次纳税的个人，增值税的起征点为500元。为什么是500元？其实规定里说的是300-500元，这个国家层面规定的幅度，具体的金额由省、自治区、直辖市自行确定，绝大多数规定的是500元。总结：属于境内发生的属于增值税应税项目的，不需要发票的情形，就是对方是未办理税务登记的个人，且按次纳税的，提供的应税项目的销售额每次(日)未超过500元，但是需要获取载明收款个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息收款凭证。02典型示例我们来看看常见的情形：案例1：在路边流动小摊贩张三那里买了300块钱的水果。答：不需要发票。对方是未办理税务登记的个人，金额未超过500元，可以以载有张三名字及身份证信息的收据作为税前扣除凭证。案例2：公司请了一个临时工李四来搞卫生，支付了500元的劳务费。答：不需要发票。对方是未办理税务登记的个人，金额未超过500元，可以以载有李四名字及身份证信息的收据作为税前扣除凭证。如果对方是家政公司派来的，那其实是家政公司提供了应税行为，需要获取家政公司开具的发票。案例3：在个体户张三的门店那里买了400块钱的办公用品，且张三声称自己月营业额绝对到不了10万，享受小微企业免征增值税优惠。答：需要发票。对方是已经办理了税务登记的个体户，即使金额未超过500元，也需要获取发票。尽管对方可以免征增值税，但不代表不用开具发票，自己开不了发票也是可以申请代开，一般纳税人取得专票还可以抵扣进项税。案例4：公司通过银行转账一笔款项，发生的手续费支出10元。答：需要发票。对方可是银行哦，肯定是办理了税务登记的，啥也别说了，只要是增值税应税范围，哪怕是1分钱也是需要发票的，一般纳税人取得专票还可以抵扣进项税。支付银行的贷款利息支出也是同样道理，同样需要发票作为税前扣除凭证。案例5：公司通过微信、支付宝收款，支付手续费支出0.50元。答：需要发票。你会觉得腾讯和阿里巴巴旗下的微信和支付宝没办理税务登记吗？同样，一般纳税人取得专票还可以抵扣进项税。案例6：公司支付通过银行代扣的办公电话费500元。答：需要发票。不管是中国电信还是中国移动或者是中国联通，肯定是可以提供发票的，一般纳税人取得专票还可以抵扣进项税。案例7：公司员工猪哥准备坐飞机出差，结果公司另有安排，发生的退票支付手续费支出250元。答：需要发票。各大航空公司绝对是办了税务登记的，不信你去查。一般纳税人取得专票还可以抵扣进项税。03风险提示除了符合上述规定的“白条入账，用不合规的“白条”入账，除了面临不能税前扣除的风险，还面临行政处罚的法律后果，根据《发票管理办法》第三十五条规定，“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收”。（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；（二）使用税控装置开具发票，未按期向主管税务机关报送开具发票的数据的；（三）扩大发票使用范围的；（四）以其他凭证代替发票使用的；（五）跨规定区域开具发票的；（六）未按照规定缴销发票的；（七）未按照规定存放和保管发票的。

房地产企业100个涉税风险点！本文来源：小陈税务、地产财税刊1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；19.市政设施配套费分摊是否合理；20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；21.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；22.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；23.本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；24.甲供材项目的成本核算是否准确；25.向关联方采购材料和服务定价是否合理；26.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；27.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；28.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；29.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；30.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；31.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。32.销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；33.预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；34.按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；35.分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；36.是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；37.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；38.将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；39.跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；40.跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；41.完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；42.开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；43.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；44.无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；45.销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；46.采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；47.买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及代扣代缴个人所得税的，是否履行了扣缴义务。48.是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；49.是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险。50.是否按照受益原则和配比原则分配共同成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本；51.取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；52.土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；53.是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；54.是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；55.是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；56.是否将开发期间应资本化的利息支出列入期间费用。57.是否混淆开办费、开发成本、期间费用的界限；58.是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；59.是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支；60.是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；61.购进货物、劳务、服务等用于简易计税方法的，是否按照规定未抵扣进项税额或进项税额转出；62.向非金融机构融入的资金利率是否超标，是否取得合规票据，是否履行了相关税种的扣缴义务。63.取得预售收入(包括定金、车位、诚意金等各类与房产销售相关的收款)是否按规定及时申报纳税，是否按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；64.涉及股东或关联方的房产销售、以开发项目抵顶工程款等是否遵循独立交易原则，按公允价格确认收入并按规定申报纳税；65.是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；66.办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；67.办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；68.“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”，虚列“甲供材料”成本；69.多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按合理标准进行合理分配；70.用于拆迁补偿的开发项目是否按照视同销售处理；71.用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；72．委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；73.回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；74.采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；75.异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；76.货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。77.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；78.土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用；79.土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；80.土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。81.是否准确划分自用房地产、存货房地产和投资性房地产的范围；82.投资性房地产租赁期间的租赁收入是否确认收入，是否按规定申报缴纳了增值税、附加税及房产税；83.待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则；84.租赁合同以及销售合同等合同是否按照规定申报缴纳印花税；85.将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项是否按照规定申报纳税；86.以公允价值模式计量投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否同时按照公允价值一并转入。87.是否将转为自用的开发产品装修费等资本化支出一次性直接计入当期费用；88.是否将样板房、售楼处的装修费等资本化支出计入房产原值；89.是否将产权归属为委托人的公共配套设施纳入固定资产管理；90.是否将经营性租赁的固定资产发生的改建、装修支出按规定摊销。91.将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否未按照公允价值确认收入，并申报纳税；92.将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否按照公允价值确认收入，并申报纳税。93.接受房地产投资的委托人在办理作价入股手续时是否按规定视同购进房地产申报缴纳契税；94.接受房地产投资后，是否按照转入不动产的公允价值确认房产税计税依据；95.接受房地产投资入股后，是否按照“实收资本”和“资本公积”科目新增金额缴纳印花税；96.受让或转让股权合同是否按照规定申报缴纳印花税97.委托方以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整；98.其他企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于委托人未形成股权时，委托人是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入；99.委托人以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入；100.委托人以分配项目利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目。

土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文举例分析了转让旧房及建筑物的土地增值税计算方法，供读者参考。案例一：能够取得旧房及建筑物的评估价格某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤如下:1.计算评估价格。其公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.汇集扣除项目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确定适用税率。5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（1）评估价格=600×70%=420（万元）（2）允许扣除的税金为27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）案例二：不能取得评估价格，但能提供购房发票王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？解析：（一）计税收入根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。（二）可扣除房产原值根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）（三）与转让房地产相关的税金1. 城建税7%、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计=28.5714×12%=3.43（万元）；2. 购买时缴纳的契税12万元，允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；3. 假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除，与转让房地产有关的税金为15.43万元（3.43+12）。（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）。（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%。（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。